Abus de syndic à La Réunion : les 8 pratiques à surveiller en 2026

À La Réunion, beaucoup de copropriétés sont gérées par des syndics professionnels qui opèrent sans réel contrôle, faute pour les conseils syndicaux d'avoir le temps, la formation ou les outils nécessaires.

Cet article ne cherche pas à diaboliser une profession. Il cherche à documenter des pratiques observables qui méritent l'attention des conseils syndicaux. Toutes ces pratiques s'appuient sur des références légales précises (loi du 10 juillet 1965, loi ALUR, loi ELAN) et toutes sont vérifiables dans les annexes comptables transmises avec la convocation d'AG.

1. Honoraires forfaitaires gonflés sans justification

C'est l'abus le plus fréquent. Le forfait annuel du syndic (compte 622 dans le plan comptable copropriété) varie considérablement entre cabinets, sans que cela corresponde toujours à un service réellement supérieur.

Selon une étude de la DGCCRF, 63 % des établissements de syndics contrôlés présentent des anomalies dans leurs contrats. L'ARC a par ailleurs relevé sur un échantillon de 7 contrats-types entre 13 et 25 clauses abusives par contrat.

Comment vérifier ?

• Sortir le contrat de syndic en cours et localiser le forfait annuel HT
• Vérifier l'évolution du forfait sur les 3 derniers exercices (N, N-1, N-2)
• Comparer cette évolution au taux contractuel de revalorisation prévu
• Demander au syndic la liste des prestations incluses dans ce forfait

2. Mise en concurrence triennale absente

Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, le conseil syndical doit organiser une mise en concurrence du contrat de syndic au moins tous les trois ans. Cette obligation est trop souvent ignorée — soit par méconnaissance, soit parce que le syndic en place ne l'évoque jamais.

Concrètement, cela signifie qu'un syndic peut tenir une copropriété pendant 10 ou 15 ans sans qu'aucune offre concurrente n'ait été examinée. Difficile, dans ces conditions, de juger si les honoraires pratiqués sont alignés sur le marché.

Que faire en pratique ?

• Vérifier la date de la dernière mise en concurrence formellement documentée (PV d'AG)
• Si elle remonte à plus de 3 ans : inscrire le sujet à l'ordre du jour de la prochaine AG
• Solliciter au minimum trois devis comparables (mêmes prestations, même nombre de lots)
• Faire voter le résultat de la mise en concurrence en AG

3. Honoraires sur travaux disproportionnés

Les travaux votés en assemblée générale donnent lieu à des honoraires de suivi, généralement exprimés en pourcentage du montant des travaux. Le contrat-type ALUR encadre ces honoraires, mais ne fixe pas de plafond.

L'ARC alerte régulièrement sur des honoraires de 4 %, 5 %, voire 6 % HT sur des chantiers importants (ravalement, étanchéité, ascenseur), sans dégressivité ni justification du temps réellement consacré au suivi. Sur un ravalement à 80 000 €, un écart de quelques points de pourcentage représente plusieurs milliers d'euros de surcoût.

Quels chiffres regarder ?

• Le taux d'honoraires sur travaux est inscrit dans le contrat de syndic
• Vérifier que les "petits travaux" entrant dans le cadre de la gestion courante ne sont pas facturés en plus du forfait
• Pour les gros chantiers (>50 000 €), demander un devis détaillé du syndic et négocier le taux
• Comparer l'évolution du taux entre N-2, N-1 et N : une hausse non justifiée est un signal

4. Fonds travaux ALUR sous-doté

La loi ALUR a créé un fonds travaux obligatoire, alimenté chaque année par une cotisation minimale de 5 % du budget prévisionnel (compte 105 dans le plan comptable copropriété).

Beaucoup de copropriétés constatent un fonds insuffisant lorsqu'arrive le moment de financer un ravalement ou une étanchéité. Soit la cotisation a été votée à un niveau inférieur au minimum légal, soit elle a été utilisée pour autre chose, soit elle n'a tout simplement jamais été activée.

Comment auditer ce point ?

• Localiser le compte 105 dans l'annexe 1 (état financier après répartition)
• Calculer le montant minimum théorique : 5 % du budget prévisionnel × nombre d'années depuis 2017
• Comparer au solde réel du compte 105
• Demander une régularisation si l'écart est significatif

5. Frais bancaires et de mutation excessifs

Le syndic facture des frais ponctuels au copropriétaire qui vend son bien — frais de mutation, état daté, certificats. Le décret du 21 février 2020 a plafonné l'état daté à 380 € TTC. Tout dépassement est illégal et peut être contesté par le vendeur.

Mais le syndic peut facturer en plus le pré-état daté (préparation), des certificats divers, des frais d'envoi. Pour le copropriétaire individuel, ces frais sont souvent acceptés sans discussion au moment de la vente. Mais le conseil syndical, lui, peut exiger leur encadrement contractuel.

6. Compte bancaire séparé non individualisé

La loi du 10 juillet 1965 (article 18) impose au syndic l'ouverture d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Cette obligation a été renforcée par la loi ALUR puis par la loi ELAN.

Pourtant, il subsiste des cas où le syndic mutualise les fonds dans un compte global. Cela complique la traçabilité et expose la copropriété à un risque en cas de défaillance du syndic.

Comment vérifier ?

• Demander au syndic le RIB du compte bancaire du syndicat
• Vérifier que le titulaire est bien « Syndicat des copropriétaires de [Résidence] », et non le cabinet de syndic
• Demander à recevoir une copie des relevés bancaires trimestriels

7. Refus ou retard de communication des pièces

Le conseil syndical a le droit, à tout moment, de demander au syndic la communication des pièces justificatives des comptes : factures, contrats, relevés bancaires, devis. La loi ELAN du 23 novembre 2018 a même prévu une pénalité de 15 € par jour de retard en cas de non-transmission.

En pratique, le retard ou le refus de communication est l'un des indicateurs les plus clairs d'un syndic problématique.

8. AG expédiées et ordres du jour verrouillés

Dernier signal : l'AG annuelle qui dure 1 heure, où l'ordre du jour est dicté par le syndic, où les questions du CS arrivent en fin de réunion, et où le quitus est voté par défaut.

Pourtant, le conseil syndical a le droit (article 10 du décret du 17 mars 1967) d'ajouter des questions à l'ordre du jour, à condition de les transmettre au syndic avant l'envoi de la convocation.

Que faire ?

• Demander la convocation au moins 21 jours avant l'AG (délai légal)
• Inscrire à l'ordre du jour les questions résultant d'un audit comptable
• Refuser le vote du quitus si des justifications n'ont pas été apportées

Comment se protéger : la démarche d'audit indépendant

Repérer une seule de ces pratiques peut suffire à justifier une vigilance accrue. En détecter trois ou quatre cumulées, c'est le signal d'un syndic à recadrer — voire à remplacer.

La difficulté, pour un conseil syndical bénévole, c'est de disposer du temps et des compétences nécessaires pour mener cet audit dans les règles. Les annexes comptables font 200 pages. Le contrat de syndic 30 pages. Le budget prévisionnel 15 pages. Sans formation comptable et juridique, tout vérifier soi-même est presque impossible.

C'est précisément la raison pour laquelle un audit indépendant des comptes du syndic, mené par un tiers de confiance, est devenu un standard recommandé par les associations de copropriétaires (ARC, UFC-Que Choisir, ADIL).