Faut-il attendre l'AG annuelle pour décider d'un audit ?+
Non. Le conseil syndical peut décider seul, à la majorité de ses membres, sans vote préalable de l'assemblée générale. C'est un droit confirmé par l'article 27 du décret du 17 mars 1967 : « Le conseil syndical peut, pour l'exécution de sa mission, prendre conseil auprès de toute personne de son choix. Il peut aussi, sur une question particulière, demander un avis technique à tout professionnel de la spécialité. » Cette autonomie a été confirmée par décision judiciaire (TGI de Paris). Concrètement : le CS notifie sa décision au syndic, l'audit est commandé, la dépense est imputée sur les charges courantes. Pas besoin d'attendre 6 ou 12 mois la prochaine AG.
Quand commander un audit KOPRA ?+
Trois moments-clés justifient un audit :
1. Avant l'AG annuelle — pour préparer le vote du quitus, identifier les questions à inscrire à l'ordre du jour, et arriver avec un argumentaire chiffré et opposable.
2. À tout moment de l'année — si le conseil syndical suspecte une anomalie, ou pour un diagnostic régulier de la gestion. Le rapport peut servir à demander des corrections au syndic sans attendre l'AG.
3. Avant un événement structurant — mise en concurrence triennale du syndic (article 21 loi ALUR), gros travaux, changement de cabinet, projet de transformation de la copropriété.
L'audit n'est pas qu'un outil de préparation d'AG. C'est un outil de contrôle permanent. Le pouvoir de contrôle du conseil syndical est exercé tout au long de l'année (article 21 de la loi du 10 juillet 1965).
Doit-on attendre l'AG pour utiliser le rapport d'audit ?+
Non. Le rapport KOPRA peut être utilisé à plusieurs niveaux :
Immédiatement, hors AG : pour interpeller le syndic par courrier recommandé, exiger des corrections sur les anomalies identifiées, ou activer les pénalités prévues par la loi (15 € par jour de retard sur les pièces non transmises — article 21 alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965).
En AG annuelle : pour refuser le quitus, voter contre l'approbation des comptes, ou inscrire des questions précises à l'ordre du jour. Le rapport peut être annexé à la convocation par le conseil syndical.
En AG extraordinaire : si le rapport révèle des anomalies graves justifiant une décision anticipée. Une AG extraordinaire peut être convoquée à la demande de copropriétaires représentant au moins 25 % des voix, ou par le syndic.
Le pouvoir de contrôle du conseil syndical est permanent, pas seulement annuel.
Qui paie l'audit KOPRA ?+
Le syndicat des copropriétaires, comme toute charge courante de copropriété. Le syndic est tenu de procéder au règlement à partir du compte bancaire séparé du syndicat — il ne peut pas s'y opposer. Sur une copropriété de 40 lots, un audit Standard à 890 € HT représente environ 22 € par copropriétaire. Les membres du conseil syndical ne sortent rien de leur poche personnelle. La dépense est imputée sur le compte 624 (rémunérations d'intermédiaires et honoraires) du plan comptable copropriété, conformément à l'article 27 du décret du 17 mars 1967.
Le syndic peut-il refuser ou bloquer l'audit ?+
Non. L'article 27 du décret du 17 mars 1967 a précisément été rédigé pour empêcher tout blocage du syndic. Le syndic doit exécuter le paiement à partir du compte du syndicat, sans pouvoir contester la décision du conseil syndical. Si le syndic tente de bloquer la transmission des pièces nécessaires à l'audit, l'article 21, alinéa 7 de la loi du 10 juillet 1965 (modifié par la loi ELAN du 23 novembre 2018) prévoit des pénalités de 15 € par jour de retard, déduites de la rémunération forfaitaire annuelle du syndic, à compter d'un délai d'un mois après la demande écrite du conseil syndical. Montant fixé par le décret n° 2020-1229 du 7 octobre 2020. KOPRA fournit la lettre type de mise en demeure si nécessaire.
L'audit est-il opposable au syndic en AG ?+
Oui. Le rapport KOPRA s'appuie exclusivement sur les textes en vigueur : loi du 10 juillet 1965, décret du 17 mars 1967, loi ALUR du 24 mars 2014, loi ELAN du 23 novembre 2018, arrêté du 14 mars 2005 (plan comptable copropriété). Chaque alerte est référencée à l'article de loi correspondant. Le syndic doit répondre point par point en AG. Le rapport peut être annexé à la convocation d'AG par le conseil syndical.
KOPRA s'adresse à quel type de conseil syndical ?+
KOPRA s'adresse exclusivement aux conseils syndicaux de copropriété régis par la loi du 10 juillet 1965, c'est-à-dire les conseils élus en assemblée générale au sein d'un syndicat des copropriétaires. KOPRA ne s'adresse pas aux comités sociaux et économiques (CSE), syndicats professionnels d'enseignement, syndicats salariaux ou autres types de conseils syndicaux. Notre service est dédié aux présidents et membres des conseils syndicaux de copropriété qui souhaitent contrôler la gestion de leur syndic professionnel à La Réunion.
Qui réalise l'audit ? Est-ce un cabinet traditionnel ?+
L'audit est réalisé par un auditeur indépendant, basé à La Réunion. Le rapport est ensuite vérifié et signé avant remise. Pas un cabinet traditionnel parisien à 5 000 €, pas un audit délégué à un junior : un auditeur qui connaît le contexte 974 (ZNI, octroi de mer, profils des syndics locaux) et qui prend la responsabilité du rapport. C'est ce qui justifie le délai de 24h et la qualité du livrable opposable en AG.
Quelle est la différence entre KOPRA et l'ARC ?+
L'ARC (Association des Responsables de Copropriété) est une institution nationale basée à Paris, sans antenne identifiée à La Réunion. Elle propose un modèle d'adhésion annuelle donnant accès à des consultations à distance, des outils mutualisés et une revue trimestrielle. Coût : 99 € de base + 4 € par lot, soit 100 à 1 000 € par an. KOPRA est un bureau d'audit indépendant local 974, qui livre un rapport personnalisé sur votre copropriété en 24 heures. Modèle one-shot (à partir de 490 € HT par audit), ancrage local fort, connaissance approfondie du marché et du contexte réglementaire 974. Les deux approches peuvent se compléter : l'ARC pour la veille communautaire annuelle, KOPRA pour l'audit ponctuel et concret de votre copropriété.
Que se passe-t-il si le syndic refuse de fournir les documents ?+
La loi ELAN du 23 novembre 2018 prévoit des pénalités de 15 € par jour de retard, déduites des honoraires forfaitaires du syndic, à compter d'un délai d'un mois après votre demande écrite. KOPRA vous fournit la lettre type de mise en demeure pour activer ce mécanisme. Dans la grande majorité des cas, la simple mention de cette pénalité suffit à débloquer la transmission des pièces.
Pourquoi seulement à La Réunion pour commencer ?+
KOPRA a été conçu d'abord pour le territoire 974, avec une connaissance approfondie du marché local et du contexte réglementaire des copropriétés réunionnaises. Cette approche locale nous permet de produire des analyses contextualisées que des cabinets nationaux uniformes ne peuvent pas offrir. Le marché 974 présente des spécificités fortes (climat tropical, ZNI EDF SEI, octroi de mer, parc immobilier post-cyclonique, profils de syndics) qui justifient un acteur dédié. L'ouverture aux Antilles est prévue pour 2027, à la métropole ensuite.
Comment transmettre les pièces en toute sécurité ?+
Trois options à votre convenance : email chiffré (TLS 1.3), lien sécurisé pour volumes importants, ou rendez-vous physique à La Réunion. Tous les fichiers sont stockés sur serveurs européens, chiffrés AES-256, et supprimés automatiquement sous 30 jours. KOPRA est conforme RGPD.
Et si nous sommes satisfaits de notre syndic ?+
Tant mieux. KOPRA n'est pas anti-syndic — c'est un outil de contrôle. Un audit annuel valide objectivement la qualité de gestion de votre syndic et permet d'arriver en AG avec un quitus solidement étayé. C'est aussi la sécurité juridique du conseil syndical face à sa propre responsabilité de contrôle (article 21 de la loi du 10 juillet 1965).