Mon syndic ignore les votes de l'AG : que faire ?
Une décision a été votée en assemblée générale. Six mois plus tard, rien n'a été mis en œuvre. Cette situation est plus fréquente qu'on ne le croit, et elle constitue un manquement professionnel grave de la part du syndic. Voici comment réagir, quels recours sont possibles, et comment éviter que cela se reproduise.
Le rôle du syndic face aux décisions d'AG
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 pose un principe fondamental : le syndic est chargé d'exécuter les décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires.
Cette obligation est centrale. Le syndic n'est pas un décideur : il est le bras exécutif du syndicat des copropriétaires. Son rôle s'arrête à la mise en œuvre de ce que l'AG a voté.
Ne pas exécuter une décision votée constitue donc une faute professionnelle qui peut engager la responsabilité du syndic.
Les types de décisions souvent mal exécutées
Travaux votés et non engagés
C'est le cas le plus fréquent. Une AG vote des travaux (ravalement, mise aux normes, équipement), et plusieurs mois passent sans que les devis soient lancés ou les entreprises sollicitées.
Mise en concurrence non réalisée
L'AG vote une mise en concurrence d'un contrat (assurance, maintenance, syndic), et le syndic ne lance pas l'appel d'offres. Souvent, le contrat est tacitement reconduit avec le même fournisseur.
Modifications de contrats non répercutées
L'AG vote la résiliation d'un contrat ou son aménagement. Le syndic ne notifie pas le fournisseur dans les délais légaux, et la modification n'est pas effective.
Actions juridiques non menées
L'AG mandate le syndic pour engager une action en justice (recouvrement, contentieux avec un fournisseur, action contre un copropriétaire défaillant). Le mandat reste sans suite.
Aménagements administratifs ignorés
L'AG vote des modifications du règlement intérieur, l'inscription d'un nouveau prestataire, ou la mise en place d'un nouveau processus. Rien n'est répercuté en pratique.
La procédure pour faire exécuter une décision
Étape 1 : La demande formelle de mise en œuvre
Le conseil syndical adresse au syndic un courrier précis :
- Référence exacte de l'AG (date, résolution, numéro)
- Texte exact de la décision votée
- Échéance qui aurait dû être respectée
- Demande de calendrier de mise en œuvre sous 15 jours
Cette première demande, faite par mail, ouvre formellement la procédure.
Étape 2 : La mise en demeure par LRAR
Si la première demande reste sans effet, envoyez une LRAR plus formelle :
- Rappel de l'article 18 de la loi de 1965
- Constat du manquement
- Mise en cause de la responsabilité du syndic
- Délai final (généralement 30 jours)
Étape 3 : L'inscription à l'ordre du jour de la prochaine AG
Si la décision n'est toujours pas exécutée, le CS doit inscrire à l'ordre du jour de la prochaine AG :
- Une résolution constatant la non-exécution
- Une demande d'explication publique au syndic
- Une décision sur les suites à donner (mise en demeure, action en responsabilité, refus de quitus)
Cette mise au débat public a souvent un effet déclencheur.
Étape 4 : L'action en responsabilité
En dernier recours, le syndicat des copropriétaires peut engager une action en responsabilité contre le syndic. Le préjudice doit être démontré :
- Préjudice financier (surcoût lié au retard, perte de chance)
- Préjudice matériel (dégradation aggravée par l'absence de travaux)
- Préjudice moral (rare, mais possible)
Cette action est longue (1 à 3 ans) et coûteuse, à n'envisager que pour des préjudices significatifs.
Les bonnes pratiques pour éviter la non-exécution
Pratique 1 : Rédiger des résolutions précises
Une résolution vague est plus facile à ne pas exécuter qu'une résolution précise. Pour chaque décision importante, exigez :
- Une description claire de l'action à mener
- Un calendrier d'exécution précis
- Un montant ou un seuil chiffré
- Des modalités de validation par le CS
Pratique 2 : Le suivi mensuel par le CS
Le conseil syndical tient à jour un tableau de bord des décisions d'AG, avec leur statut d'avancement. Une revue mensuelle ou trimestrielle avec le syndic permet d'identifier rapidement les retards.
Pratique 3 : Les comptes rendus écrits
Toute discussion avec le syndic sur l'exécution d'une décision doit donner lieu à un mail de synthèse. Cette trace écrite est essentielle si la situation se dégrade.
Pratique 4 : Le refus de quitus si nécessaire
Si une ou plusieurs décisions importantes n'ont pas été exécutées, le CS peut recommander à l'AG de refuser le quitus au syndic. Ce vote symbolique a une portée juridique : il préserve les actions futures contre le syndic.
Le cas particulier des urgences
Pour les travaux d'urgence (sécurité, étanchéité, sinistre), le syndic peut engager les dépenses sans attendre l'AG (article 18 de la loi). Mais cette faculté ne dispense pas d'exécuter rapidement les décisions votées.
À l'inverse, l'urgence ne peut pas servir d'excuse pour tarder à exécuter d'autres décisions non urgentes.